Blog Layout
Hoera de nieuwbouw of renovatie wordt opgeleverd. En nu?
M.v.L. le Clercq • okt. 16, 2019
Oplevering van de nieuwbouw of renovatie. En nu?
Eindelijk, de oplevering van uw nieuwbouw- of renovatieproject door de aannemer is geweest. Maar al snel zult u er achterkomen dat niet alles zo mooi is als het aan de buitenkant lijkt. Sterker nog: het levert u straks een dubbele kater op: die van het afscheidsdiner en die van het feit dat u gaat beseffen dat u er nu alleen voor staat. U had het zo kunnen organiseren, dat de leveranciers en de onderhoudsaannemer alle verantwoording ten aanzien van de techniek en de functionaliteit ervan zelf hadden gedragen.
Uw leveranciers zijn na oplevering van het project immers garantieplichtig en uw onderhoudspartij kán verborgen gebreken namens u opsporen. Maar om dat in goede banen te leiden, moet u wel boven de partijen staan en u niet in de rol van (interne) projectleider laten manoeuvreren.
U is plechtig beloofd, dat de bij de oplevering zichtbare gebreken spoedig zullen worden verholpen. Ook de revisietekeningen zullen binnen drie maanden beschikbaar zijn, toch? Dit valt nog niet mee, omdat inmiddels het bestek vele malen is gewijzigd en er is een enorme lijst van nog af te werken zichtbare gebreken ontstaan. U weet dan nauwelijks wat in beheer is overgedragen en de eventuele onzichtbare gebreken zijn nog niet geconstateerd.
U als opdrachtgever bent doorgaans de eerste die dan wordt geconfronteerd met de lasten en de lusten van een ophanden zijnde nieuwbouw en/of renovatie. Vooral de lasten ervan dienen zich aan; aanvankelijk nauwelijks merkbaar, maar gaandeweg steeds indringender.
Lijnmanager wordt dan opeens projectleider
Op het moment dat u gaat nadenken over de wenselijkheid en de haalbaarheid van een renovatie en/of nieuwbouw, wordt u eigenlijk langzaam maar onverbiddelijk interne projectleider. Een uitgebreide renovatie of nieuwbouw kan daarnaast onder omstandigheden een traject van meerdere jaren zijn. En dan beseft u opeens dat uw functie de komende tijd drastisch gaat veranderen, omdat u als lijnmanager opeens over heel andere eigenschappen moet beschikken, namelijk die van een projectmanager. De continuïteit van een lijnfunctie vraagt in de eerste plaats mensgerichte en pas in de tweede plaats zaakgerichte eigenschappen. Bij de succesvolle projectmanager zijn de zaken precies omgekeerd. U als mensgerichte lijnmanager zal het als projectleider mogelijk moeilijk krijgen. U zal (waarschijnlijk te) veel tijd moeten besteden aan dit vermeende ‘bijbaantje’.
U zou dus eigenlijk een externe projectleider moeten inhuren of iemand binnen uw organisatie die de kwalificaties van een project-leider bezit en die meer tijd heeft dan u. Dit voorkomt dat u langzaam maar zeker verzeild raakt in de programmafase van het project. Gebruikers moeten worden benaderd omtrent hun toekomstige behoeften en een en ander wordt vertaald naar een zeer voorlopig programma van eisen met een dito projectbudget en projectplanning. Ingehuurde externe deskundigheid (de architect, een bureau voor bouwprojectmanagement en een ingenieursbureau) slepen het project vervolgens door de definitiefase en de uitvoeringsfase heen.
Uw projectleider wordt medeplichtig
Uw projectleider dient vroegtijdig al betrokken te raken bij het project. Als hij tevens wordt betrokken bij budgetteren en plannen, zal hij zich min of meer verantwoordelijk blijven voelen voor de haalbaarheid ervan. Dit voorkomt vooral dat de projectleider zich dermate bij de uitvoering voelt, dat hij bereid is om namens de bouwers tegenover u overschrijdingen van budget en planning te rechtvaardigen, in plaats dat hij zich namens u opstelt en de opdrachtnemers houdt aan hun contractuele verplichtingen.
Het laatste nieuws
BVO & Partners tips en trucs
Voor de veiligheid van uw medewerkers en uw bezoekers is het voor u natuurlijk van belang een goed doordacht noodplan te ontwikkelen dat tevens voldoet aan de laatste wettelijke eisen en richtlijnen.
De NEN2767 is dé norm voor het vaststellen van de staat van onderhoud (conditie) van een gebouw. Conform de norm NEN 2767 is conditiemeting het instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuur.
Omdat de gevolgen van een brand zeer ingrijpend zijn, is een goede brandveiligheid een absolute must. Dit geldt in het bijzonder als u eigenaar bent van een gebouw en dat gebouw een verhoogd risico kent of waarvoor bij een brand de verwachte gevolgen bovenmatig ernstig zijn voor u of uw omgeving.
Om een keuze te maken wie het beste uw technische contractuele onderhoud kan uitvoeren; uzelf, uw installateur of een derde partij, dienen we wel eerst dit onderhoud te definiëren. Het contractuele onderhoud omvat alle (hoofdzakelijk installatietechnische) onderhoudsactiviteiten met een frequentie van minimaal éénmaal per jaar.
Achterstallig onderhoud en constante druk op kosten leiden tot slecht functionerende installaties, waardevermindering en meer klachten. Bent u ook voornamelijk brandjes aan het blussen en loopt u continu achter de feiten aan? Om deze impasse te doorbreken en dreigende rampen te voorkomen, moet u toch echt het onderhoud opnieuw organiseren.
U legt uw personeel dagelijks in de watten en ondersteunt de corebusiness met de allerbeste facilitaire diensten. U heeft namelijk maar één doel: productiviteit verhogen zonder aan het welzijn van uw mensen te komen. Maar weten uw medewerkers wel wat u allemaal voor hun hebt geregeld?
U kunt benchmarken wat u wilt, maar de kans is groot dat u steeds de verkeerde kengetallen vergelijkt. Namelijk die van uw buurman, goede vrienden en conculega’s, die het waarschijnlijk helemaal niet beter voor elkaar hebben dan u.
